מאמרים

בכל משבר יש הזדמנות !

משבר הקורונה, משבר בריאותי שהפך למשבר כלכלי עולמי

ברמה האישית, בתור משקיע נדל"ן, כדרך חיים אני מסתכל על תקופות מאתגרות כאלו המלאות באי ודאות בשווקים – בעיקר כהזדמנות.

נקודת המוצא של משקיע נדל"ן, כדרך חיים, היא לדעת שתמיד היו ותמיד יהיו משברים, לכן ככל שנגיע מוכנים למשבר הבא, הוא יכול להוות מקפצה משמעותית, לצמיחתנו הכלכלית.

אז בטח תשאלו,

אם בדיוור האחרון הראנו את השפעותיה השליליות של המגפה, על הכלכלה :

שמרנות הבנקים, ירידה במוסר תשלומי השכירות, ירידה בהתחלות הבניה…

היכן כאן ההזדמנות ?

כידוע החוק הראשון בכלכלה, הוא חוק ההיצע והביקוש 

מבחינת הביקוש:

1. במגמת נדידההמשבר הבריאותי גרם להגברת הביקושים לבתים באזורים הפתוחים, ביקוש מוגבר לצמודי קרקע, גם בטעמי בריאות : התקנות על שמירת ריחוק חברתי וגם מטעמי נוחות : גילוי האופציה לעבוד מרחוק, החיסכון בדלק וזמן (עמידה בפקקים) והכי חשוב זמן איכות למשפחה.
על פי נתוני רשות הדואר האמריקאי, במהלך שנת 2020 כ 20 מיליון אמריקאים החליפו כתובת מגורים (בעיקר ממרכזי הערים לפריפריה)

2. עלייה בחיסכון מסתבר שהקורונה עשתה טוב למשקי בית רבים בארה"ב (בהם המפרנסים לא אבדו את מקום עבודתם), זאת בשל  הפחתה ניכרת בהוצאות בעקבות ההגבלות השונות (פחות טיסות וטיולים, פחות קניות בקניונים, פחות הוצאות על בילוי ופנאי וכד') ולצד גידול הכנסות בזכות מענקים מהגבוהים שניתנו (הן בכסף והן בדמי אבטלה משופרים) כל אלו הביאו לעליה של כ 20.3% בחיסכון למשפחה, כך נוצר מצב בו למשפחות רבות יש יותר כסף פנוי ויכולת צריכה מוגברת, מה שנקרא "ביקוש כלוא".

3. כסף זול –  לאחר עליית הריבית בארה"ב ב- 2018-2019 וכחלק מהפעולות שעשה הבנק המרכזי במטרה למתן את נזקי המשבר הכלכלי שהביאה הקורונה, הוחל בהורדת ריבית באופן דרסטי, עד לרמה של 0% מה שגרם גם לירידת הריבית על המשכנתאות, לשפל היסטורי (ריבית קבועה ל-30 שנה, עומדת על כ-3.25%). נוצר מצב שלמרות העלייה במחירי הדיור, מבחינה תזרימית לציבור קל יותר לרכוש נכסים.

מבחינת ההיצע:

1. ירידה משמעותית בהתחלות הבנייהמאז משבר הסאבפריים ב 2008, ארה"ב לא הצליחה להדביק את הפער שנוצר בבניה חדשה. ההגבלות שחלו במהלך משבר הקורונה רק החריפו את המצב וגרמו להאטה נוספת בהתחלות בנייה. למרות שענף הבנייה ככלל הוגדר כענף חיוני, בכל זאת היו הגבלות על כמות עובדים באתרי הבניה, ובעיקר מחלקות התכנון ברשויות השונות, עבדו במתכונת חירום, עם מינימום כ"א, ברמה של כ-30% מהמקובל, מה שהביא לעיכוב משמעותי בקצב הנפקת היתרי הבניה וביקור מפקחים באתרים…

2. הגבלת במימון פרויקטים לבנייה במשך כחצי שנה מפרוץ הקורונה, הבנקים וגורמי מתן האשראי השונים בשוק האמריקאי, עצרו את מתן ההלוואות לפרויקטים לבנייה ואף החמירו תנאים, מתוך שמרנות וחשש לגורל השוק בעקבות חוסר הוודאות ששרר בו. הדבר הוביל לעיכובים נוספים בהתחלות בנייה ו/או לעצירת פרויקטים.

התוצאות:

$ ירידה במלאי הנכסים, לשפל שמשמעותו – סיום המלאי בתוך פחות מ 4 חודשים (בהנחה שלא יוצאים לשוק בתים חדשים למכירה).

$ עלייה של כ 19.3% בכמות העסקאות ב-2020 בהשוואה ל-2019.

$ בשנת 2020 – צוינה קפיצת המחירים הגדולה ביותר בתחום הבתים הפרטיים (ה-single family) מאז שנת 2013.

$ שבירת שיא המחיר החציוני לבית שעומד על 346,400 $.

מה ידוע ומה צפוי להמשך ?

$ אנו יודעם שממשל ביידן, אישר למשק, חבילת סיוע נוספת בגודל של כ 2 טריליון דולר.

$ התוכנית כוללת בתוכה השקעה נרחבת בתשתיות, המשך מתן דמי אבטלה משופרים ו מענק של 1,400 $ נוספים למשקי הבית, אלו צפויים להעלות את חיסכון משקי הבית לכ -26%.

$ קצב ההתחסנות בארה"ב משביע רצון, קצב ירידת התחלואה וחזרת המשק למסלול פעילות רגיל, מביאים ליותר וודאות בשווקים.

תחזיות והערכות מומחים :

$ צמיחה מואצת של המשק בקצב של כ 5.2% בשנת 2021

וצמיחה של 6.9% בשנת 2022.

$ המשך הירידה באבטלה ל-4.6% בסוף שנת 2021 ו-3.2% בסוף 2022.

 כיצד אנחנו מתכוונים להתקדם ?

א. זהירות וגידור סיכוניםלמרות שהנתונים מצביעים על התאוששות… בדיוק כפי שאף אחד לא ניבא את הקורונה ואף אחד לא צפה את קצב השינויים וההוראות שנחתו עלינו בעקבותיה, כך אף אחד לא יכול להתחייב מה יוליד יום.

ב. הבנת המגמות בשוק וניצול הזדמנויות – מבחינתנו מדובר בהזדמנות של פעם בעשור וזה הזמן לרכב על הגל

מה האפשרויות הבולטות ?

# עסקאות אקזיט* (בתים/קרקעות  לבניה) – כאן נמצא הפער הגדול ביותר בין ביקוש להיצע, והשוק מיועד בעיקר לאוכלוסייה חזקה, שיכולה לרכוש נדל"ן.

# מקבצי דיורשימור ותיחזוק הנדל"ן המניב שלנו, במטרה להיות מוכנים למכירה ברווח, תוך נקיטת משנה זהירות מול הדיירים, עקב ההגבלות השונות בפינוי דיירים שאינם משלמים.

למי שמחפש סוגי השקעות נוספים :

# רכישת בתים פרטיים לצורכי השכרה זהירות – כרגע הסיכון בשוק גבוה !

י אין פיזור סיכונים, וברגע שהשוכר חלילה לא ישלם, אפשר להיתקע איתו זמן רב מבלי יכולת לפנותו)

# ללכת על בטוחלרכוש נכסים באזורי ביקוש (למשל העיר ניו יורק) – אומנם כאן הנכסים יקרים באופן יחסי (כך שהתשואה בד"כ נמוכה יותר) אולם ההסטוריה מלמדת שהנדל"ן באזורים אלה מתאושש מהר יותר.

זמן שווה כסף?

אחת השאלות המתסכלות אותנו היזמים, היא "מדוע לוקח כל כך הרבה זמן לקבל תשובה ?"
אנחנו חיים בעידן בו התקשורת הופכת למהירה יותר ויותר. תראו מה קרה כאן במשך דור : מכתב > פקס > מייל > ווטסאפ…
לכן לעיתים קשה למשקיעים לקבל את העובדה, שיש עדיין מערכות ו/או גופים שלוקח להם זמן לעכל ולהתחבר לחדשנות.

קרא עוד »

באיזה שער נכנסת?

אחד הנעלמים הגדולים כאשר משקיעים בחו"ל, זה נושא תנודתיות שער החליפין של המטבע המקומי בו נשקיע – מול השקל.
אמנם בשנים האחרונות השקל חזק, אך עדיין כפי שניתן להתרשם מן הגרף המצורף, אנחנו חווינו בעשור פעילותינו בארה"ב, 4 גלים של עליית השער ועכשיו אנו בפעם הרביעית בה שער הדולר יורד… כלומר אורך גל ממוצע כ 2-3 שנים חווינו כבר דולר בשער 3.3 ש"ח וגם דולר בשער 4.1 ש"ח.

קרא עוד »

כמה עולה לך השקעה בחו״ל?

בדרך כלל, הפיתוי הגדול להשקיע בחו"ל, מגיע בזכות התשואה העודפת, הצפויה בחו"ל מול התשואה מהשקעה בישראל.
היות שכל יזם הגון ואחראי ידאג לציין בפניך, שהתשואה המוצגת היא ברוטו – לפני מס ! משמע שבין הברוטו ועד הנטו, יש פער… לכן חשוב מאוד לנסות ולהבין, היכן וכמה כסף ,ילך לאיבוד בדרך ?

קרא עוד »

משקיעים באחריות

חשוב לזכור כי במהלך ההשקעה, יכולים להתרחש כל כך הרבה שינויים ואירועים, עליהם אין ליזם כל שליטה, אותם הוא צריך לנסות לצפות ולהיערך לתרחישי קיצון. יזם מנוסה, יודע לקחת מקדמי סיכונים, שאמנם לא ימנעו ב 100% מקרי נזק ,אולם ימנעו חלילה נזקים של 100% !

קרא עוד »

לגלות את הכסף בארץ הזהב!

בתור יזם ומשקיע נדל"ן, שהחל פעילות נדל"ן ענפה בארה"ב, מאז שנת 2010 כשותף בחברת PROPER, אני שמח לשתף אתכם בתובנות ולקחים חשובים, בדרככם להשקעה נדל"נית מוצלחת בארה"ב !

קרא עוד »

זה לא מפחיד?

האינסטינקט הראשון שלך אומר לא לעשות את זה, זה מפחיד, זה משהו לא מוכר, מי יודע אם תרויח או תפסיד, ומה זה בכלל השקעות בחו"ל בשורות הבאות נציג לך שאלות שקבלנו על ידי לקוחות ואת התשובות המלאות. אני פוחד ! זאת הרגשה טבעית לחלוטין. רובנו עובדים קשה מאוד, על מנת להרוויח את כספנו במטרה לחסוך לעתיד, ולכן מובן מדוע אנו פוחדים

קרא עוד »