איך משקיעים בארה"ב

בס"ד

7 כללים שכל משקיע נדל"ן בארה"ב – חייב לדעת !

בתור יזם ומשקיע נדל"ן, שהחל פעילות נדל"ן ענפה בארה"ב, מאז שנת 2010 כשותף בחברת PROPER, אני שמח לשתף אתכם בתובנות ולקחים חשובים, בדרככם להשקעה נדל"נית מוצלחת בארה"ב !

נכון לינואר 2018, חברת PROPER ביצעה בהצלחה מרובה, מעל 60 עסקאות שונות, עם מאות משקיעים מישראל, כולל עסקאות אקזיט (פליפ), עסקאות ייזום ובניה, רכשה ומנהלת כ 350 יחידות במתחמי מסחר או מגורים,

במסגרת המאמר, אשמח לחלוק כמובן, גם בשאלות שעלו בפגישות רבות עם משקיעים ישראלים, במהלך השנים האחרונות.

עובדה אחת ברורה לחלוטין, כגודל ההזדמנות בארה"ב, כן גודל המבוכה בקרב המשקיעים !

חשוב לזכור, כי בארה"ב כמו בארה"ב, הכל בגדול :

1.      מיקום הנכס

מדובר בפדרציה המורכבת מ 50 מדינות, על כן למרות שהמשבר הכלכלי הכה בארה"ב בעוצמה וכתוצאה ממנו כמות נכסי הנדל"ן המוצעים למכירה, עצומה, בכל זאת, המשבר לא הכה במידה שווה בכל המדינות, כפי שלא פגע באותה המידה בערים שונות באותה מדינה…

לכן מאוד חשוב לחפש מידע כללי, על אזור ההשקעה המבוקש, היום ניתן להשיג רבות ע"י קריאת חומר באינטרנט, אך זה לא מספיק, לכן כדאי גם לנסות ולהגיע לגורם מהימן החי באותו אזור ויכול לשפוך אור על המצב האמיתי בשטח. אם ניתן לטוס ולהתרשם, בכלל מצוין.

הכי חשוב לשאול שאלות, על פי פרמטרים המעניינים משקיע !

טיפ – האמריקאים אלופים במחקרים וסטטיסטיקות, רובם זמינים לכם באינטרנט ! מניסיוני הפרמטר המשפיע ביותר על יציבות ההשקעה, זה נתון התעסוקה וההגירה החיובית לאזור ההשקעה !, רה לוקיישן מקובל מאוד בארה"ב, והחלפת מקום מגורים, בכפוף למציאת תעסוקה, מקובלת מאוד.

2.      אוכלוסיית היעד

למשל אחת השאלות הראשונות שאני נשאל בקשר לדירות שלנו להשכרה, היא האם השוכרים הם כושים – אם כן, מיד נוצרת דחייה מצד המשקיע, כי הרי בסרטים בד"כ הפושעים מגיעים מ"הארלם"… אז כדאי שתדעו שיש גם לבנים פושעים, ויש גם לבנים שעושים בעיות עם תשלום שכ"ד.

כמו כן לאחר שרואים תמונות של אזור הדירות, חלק מהמשקיעים טוענים שלא היו גרים שם בעצמם ובצדק, גם אני לא הייתי הולך לגור, בהכרח, באותה השכונה !

אבל השאלות החשובות באמת הן : האם יש ביקוש לאותו אזור ? מי האוכלוסייה המבקשת לגור שם ? מדוע ? האם ניתן להסתובב בביטחון באותה השכונה [על מנת להגיע לגבות שכ"ד] ? כיצד מבטיחים גביית השכ"ד ? האם ניתן לראות דוחות המראים מסורת של השכרה באותו נכס/אזור – מה גובה דמי השכירות ?…

3.      מרחק

אחד הטיעונים החזקים, נגד השקעה בארה"ב, זה המרחק !

הטיעון נכון בתנאי שבכוונתך כמשקיע לטפל בנכס בעצמך, כי הרבה יותר קל להשגיח על נכס הנמצא בטווח ראיה… אך אם גם בארץ, או באירופה ממילא אינך מתכוון לטפל בנכס לבד, חברת ניהול טובה ואמינה, יכולה לתת לך שקט נפשי ותשואה ברוגע, גם בארה"ב.

לכן ככל שהטיעון לגבי המרחק בין ישראל לארה"ב נשמע הגיוני מאוד, הכי אבסורדי זה :

ü      הראש הישראלי המעוניין להשקיע בארה"ב ולחסוך בהוצאות התשלום לחברת ניהול, בעזרת חברים או מכרים הגרים בארה"ב, "בקרבת מקום" !?

ü      כמו בחור שביקש ממני למצוא לו בתים לשיפוץ בדנוור, את השיפוץ יעשו קרובי משפחתו המומחים לשיפוצים וגרים סה"כ במרחק של שעה טיסה מדנוור… J, המשמעות של שעה טיסה פנימית כרוכה, בהגעה של לפחות כשעתיים קודם לשדה התעופה ועוד כשעה עד שיוצאים מהשדה, זאת בהנחה שאין צורך בנסיעה ברכב עד הנכס.

ü      או אותו משקיע שיש לו קרוב משפחה בניו יורק שיכול לטפל לו בנכס בבולטימור, מדובר בסה"כ ב 4 שעות נסיעה ברכב…

ü      או משקיע הייטקיסט שרכש באמצעותינו דירה להשקעה, ופיטר את חברת הניהול, כי ממילא הוא נוסע מעת לעת בקשר לעבודתו, וחשב לטפל לבד בנכס…

 

4.      ניהול, אחזקה, טיפול בנכס

אם אתם מעוניינים להרוויח מההשקעה ולא לגרום לכך שהנכס יהפוך לבור ללא תחתית, מאוד מומלץ שתדאגו לחברת ניהול שתטפל לכם בנכס. בגלל שיטת הבנייה בארה"ב, בית צריך תחזוקה, כמו כן בארה"ב יש תשלומים החלים על בעל הנכס, כגון : ארנונה וביטוח, לפעמים יש ועד בית, או דמי כיסוח דשא, בדקו מה התשלומים החלים עליכם [זה משפיע מאוד על התשואה !].                                                

דעו שגם בארה"ב יתכנו פלישות לנכס במידה והוא ריק, או שוכר סרבן יחליט להישאר בנכס מבלי לשלם…לכן חשוב לשכור שירותיה של חברת ניהול, אמינה ורצינית, שתהא אחראית לכל הנקודות שהזכרתי. בדקו את ההיסטוריה  של חברת הניהול, אל תסתפקו באתר אינטרנט מרשים !

טיפ – חשוב לדעת, שאחת הסיבות לכך שהבנקים בארה"ב מנסים "להפטר" מנכסים מעוקלים, היא בדיוק בגלל הוצאות התחזוקה, אותן צריך הבנק לשלם לחברת הניהול בזמן שאין מי שישלם לו את המשכנתא… לכן אחת הדרכים לבחור חברת ניהול אמינה, זה לבדוק האם היא נותנת שירותי אחזקה לבנקים, אם כן, סביר להניח שהבנק המקומי כבר עשה בדיקה מקיפה על אמינות החברה.

5.      עם מי אתם עושים עסק ?

קנו והשקיעו דרך אנשים, בני אדם, דברו איתם בררו עליהם, הכי מומלץ להשקיע דרך היכרות אישית או דרך המלצות חברים מפה לאוזן, בבקשה היזהרו מקנייה בגלל פולדר מרשים, ערב מכירות ראוותני בבית מלון, או משרד מכירות מפואר…תקנו בזכות המהות ולא בגלל התפאורה !

היזהרו מערבי לימוד והסברה חינם, כי החינם עולה ביוקר. רוב הערבים הללו הם ערבי מכירה נטו ! הפסיכולוגיה מוכיחה שאם קיבלתם מתנה חינם, יהיה לכם קשה לסרב להצעתו של המארח…ולא לקנות, מה שיציע לכם.

אמינות : לדעתי אין תחליף לאמינות שמשדרים האנשים, סה"כ כולם רוצים למכור ולהתפרנס, אז ראשית סמכו על תחושות הבטן שלכם, נסו לזהות האם וכמה מפעילים עליכם מניפולציות ?

מקצועיות : גם אם החבר'ה עושים רושם חיובי, בררו מה ניסיון החברה בתחום – מי שותפיהם בחו"ל – וכמובן האם גם הם עצמם מושקעים, באותו הפרויקט ?

טיפ – חתמו על הסכם בסיסי בעברית, אלא אם אנגלית היא שפת האם שלכם. אם אין הסכם בעברית, בקשו הסכם מתורגם, מאומת וחתום ע"י עו"ד שמבין בנדל"ן ורצוי שיכיר גם את החוק בארה"ב.

נתקלתי במספר משקיעים "שרכשו" נדל"ן בקנדה, וכאשר בקשו ממני לבדוק עבורם משהו לגבי הנכס, בפולדר המפואר שקיבלו, התברר שהם חתמו על חוזה באנגלית, כאשר אינם מבינים אנגלית ולתדהמת כולנו לא הייתה בחוזה הכתובת של הנכס או כל אמצעי זיהוי אחר…

6.      תשואה !

בנכס להשכרה בררו מעבר להוצאות הרכישה, מה כל ההוצאות סביב סגירת העסקה וכן מה כל ההוצאות החודשיות סביב אחזקת הנכס, רק כך תוכלו לחשב תשואה אמיתית.

[הוצאות מקובלות : ארנונה, ביטוח, חברת ניהול, תיקונים. למשקיע ישראלי חשוב לברר מראש כמה מס ישלם על הרווחים בארה"ב ו/או בישראל והיות שיש שימוש במטבעות שונים, ₪ – $, רצוי לברר מה עלות העברת והמרת הכסף]

היזהרו מתשואה מובטחת !, תשואה מובטחת צריכה להדליק אצלכם נורת אזהרה.

לפני מספר שבועות התקשר אלי משקיע וסיפר לי בגאווה כיצד רכש בהזדמנות בית להשכרה, שמשלם לו תשואה מובטחת כבר מיום חתימת החוזה !

אמנם הוא קנה קרקע בצפון פלורידה, שם אמור היזם לבנות עבורו בית להשכרה ,שיהיה מוכן בעוד כשנה. הוא התגאה שהוסיף ליזם 5,000 $ בקניה וכך הוא מקבל "שכירות" כבר מיום הרכישה, תוך התחייבות המשווקים לתשואה מובטחת של 12%.

כמובן שאיחלתי למשקיע הצלחה ואני מקווה בשבילו שאכן עשה עסקה נהדרת, רק חבל שהוא לא שם לב שהוא משלם לעצמו את השכירות, שהרי אין עדין בית…

טיפהיזהרו מרכישת נכסים במחיר זול מדי !

זכרו שהשוק מתנהל על פי היצע וביקוש, כמובן אם נכליל בצורה זהירה, נאמר שכאשר המחיר זול משמעותית מהממוצע הארצי/עירוני זה אומר דרשני. אפילו שהמשבר גרם להורדת מחירי הנדל"ן, אתם יכולים לקרוא שבמקומות המבוקשים, כמו בניו יורק, המחירים ירדו בצורה מתונה, לעומת פלורידה למשל, שם גם היצע הנכסים המעוקלים גדול יותר, לכן לקח לשוק זמן רב יותר להתאושש.

ככלל אצבע זהיר, השתמשו בסטטיסטיקות הרבות שניתן למצוא באתרי הנדל"ן בארה"ב, בדקו מה המחיר הממוצע בו נמכרת דירה באזור בו אתם מתעניינים, אזי התשואה הטובה ביותר תתקבל בד"כ מנכס הנמכר סביב האמצע : למשל לצורך הדוגמא, אם מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בבולטימור עלתה לפני המשבר כ 140,000 $, אנו מחפשים אזורים בהם יש דירות בכ 100,000 $ – 80,000 $ ונהנים מתשואות נאות ויציבות. אנו מודעים לכך שיש בבולטימור גם בתים ב 30,000 $, אך באזורים אלה גם ההשכרה וגם הגבייה יהיו בעייתיים, אז למה להכניס ראש בריא למיטה חולה, בסופו של דבר הזול יהפוך ליקר מאוד…

*מקומות נוספים בהם הייתי קונה דירה/או יחידת השקעה בכ 100,000 $, זה במקבץ דיור, גם זאת לאחר בדיקה מעמיקה של מיקומו המדויק של הפרויקט וביצועי חברת הניהול !

7.      שקיפות ושכר טרחה

חברה אמינה, דואגת להגיש לכם לחתימה הסכמים ברורים, בעברית, אצל עו"ד בארץ, למרות שהעלויות שלה עקב כך גבוהות יותר !

חברה אמינה מציגה בפניכם באופן ברור מה שכ"ט שהיא גובה.

מנגנוני בטחון למשקיע, הם נכונות החברה לגבות עמלה סבירה, לכיסוי הוצאותיה, אך להיות שותפה לרווחים, יתכן שמנגנון זה מקטין את הרווח של המשקיע בעת מימוש העסקה, אך נותן לו בטחון שמנהלי החברה שותפים לרווחים וגם חלילה להפסדים.

*למשל יש מקומות בהם חברת הניהול  לא תגבה דמי ניהול במידה והנכס יעמוד ריק !, אני מבטיח לכם שלא תמצאו חברות רבות כאלה.

חברה הוגנת מקבלת את רווחיה רק בסוף העסקה ואחרי המשקיעים, זאת לעומת חברות הגובות דמי כניסה גבוהים מאוד במועד ההרשמה, מה שמבטיח רווח ליזם,  גם אם המשקיע בסופו של דבר לא ירוויח כלל או אפילו יפסיד !

*לסיכום

כמשקיעים תמיד יש לנו אלטרנטיבות.

כאשר מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים במיוחד, והממשלה עושה כל שביכולתה לצנן את המשקיעים, ננהג על פי המשפט הידוע "כשנותנים לך תיקח, מרביצים לך תברח…"

לעומת המצב בישראל, הממשל האמריקאי פורס שטיח אדום בפני משקיעי הנדל"ן :

אין מס רכישה, החיכוך עם הבירוקרטיה מינימליסטי, קצב העסקאות מהיר ולכן יחסית לישראל נזיל מהר יותר. התשואות גבוהות מישראל באופן משמעותי !

ההון העצמי נמוך משמעותית מההון הנדרש בארץ ובסיכון נמוך בהרבה

זה נכון שצריך לעבור את "המחסום הפסיכולוגי" ולהאמין שזה אפשרי ועובד. אחרי שעוברים את המחסום מגלים עד כמה זה פשוט, מעשי, ומאוד משתלם !

 

*אם את/ה עם סכום כסף זמין של 400,000 ₪ ומעלה,

רוצה להתייעץ ולבחון את סוג ההשקעה המתאימה לך ביותר בארה"ב !?

אני מציע לך להיפגש איתי, ללא עלות וללא התחייבות.

נכתב ע"י משה פרידמן, יזם ומשקיע נדל"ן, שותף בחברת PROPER המשקיעה בארה"ב מאז 2010.